お悩みカイゼン事例
■もくじ （橙色のボタンをクリックすると各項目へジャンプします）
事例01：遊休地活用
「持て余した土地に降りかかる固定資産税……いったいどうすれば？」
事例02：相続税対策・逆算で算出
「区画整理で数百倍に跳ね上がった地価。最善の相続税対策は？」
事例03：売り活・無借金経営
「約1,000㎡の田んぼ。年々高くなる固定資産税や諸費用の負担。借金をせずにマンション事業を行うには？」
事例04：遠方の土地を所有
「相続した土地は遠方に……土地の管理は？ 固定資産税は？」
事例05：法人の新規事業として
「既存事業が伸び悩み、新規事業としてマンション経営へ。他社とハートフルマンションの違いとは」
事例06：私設年金として
「定年退職まであとわずか。資産はマイホームのみ。末っ子を大学へ進学させたいが、再就職するには体力が……」
事例07：駐車場からの事業転換
「駐車場を貸していた大手企業が衰退。いつ解約されるかわからない上、評価額が高いから相続税も不安……」
事例08：木造アパートからの建て替え
「所有していた築30年の木造アパートが老朽化。建て替えを検討中……」
事例09：法人化による所得分散
「会社員としての所得給与とオーナーとしての不動産所得で、納税額が高額に……。所得を分散させるには？」
事例10：納税猶予解除・小作権解除のお手伝い
「土地活用が制限される権利を解除し、節税しつつ収益を得たい」
事例11：固定資産税・都市計画税の軽減
「区画整理により農地が維持できず、加えて地価の上昇により年間約84万円の課税……税金を軽減するためには？」
| 事例01 | 遊休地活用 |
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市街化区域の中にある先祖代々の農地を受け継いできたA様。80歳というご年齢もあり、耕作が出来ず、年に3度の草刈をお孫さんに頼んでいらっしゃいました。毎年の固定資産税の支払いも負担になり、かといって受け継いできた土地を売却する訳にもいかないという状況でした。
この遊休地は、駅まで3分の好立地である上に、大通りから一本入った静かな住宅地。また人口・世帯数も毎年少しずつ伸びている地域であったので、土地活用シミュレーションで、売却、駐車場、借地、店舗、借家賃貸住宅、建て貸しなどを様々な活用の可能性をご提案させていただきました。
A様は借地を希望されていましたが、借地需要が少ない地域であるために、時間がかかる可能性があり、現状と変わらない状況が続く見通しでした。
また、借地賃貸住宅については、既に大手会社のアパートを所有しており、家賃の低下やリフォーム費用負担で苦労を感じていらっしゃいました。
そこで採用して頂いたのがハートフルマンションの建て貸し方式「ハートリースシステム」です。
土地を売却せずに残すことが出来る上、お孫さんに草刈りをお願いする必要もなくなりました。
また固定資産税も軽減された上に、リース料からお支払い頂くことが可能であるばかりか、相続税の対策にもつながりました。
ご先祖様が守ってこられた大切な土地を生かすことができました。
借入をしましたが、そこから利益が出ているので、不安はありません。
| 事例02 | 相続税対策 逆算で算出 |
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豊田市にお住まいのK様。昔ながらの農家さんでしたが、区画整理が入ったことにより土地の評価が今までの何百倍になってしまいました。
お父様の相続時には、対策は間に合わず、配偶者控除を使いました。それでも多額の相続税を納税しました。
開発が進み、どんどん市場性が良くなっていくにつれて、路線価も高くなり、お母様にもしもの事があった時の相続税を計算すると、多額の相続税が予測されます。
そんな事から、いくつかの会社に相談をされた、K様。
その中の一つがハートフルマンションでした。
相続税を０円にする為には、どのような規模のものを建てると良いか、逆算で算出。
更に建築費用に対する手残り収入のコストパフォーマンスが最も良かった会社がハートフルマンションでした。
まず、固定資産税の急騰に驚きました。極めつきは、母に万が一のことがあった時の相続税の金額です。
逆算してもらったことで、余計な借金もせずにすみ、相続税、固定資産税対策になっています。心労も減りました。
| 事例03 | 売り活 無借金経営 |
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約1,000㎡の田んぼを所有していた、I様。体力の低下とともに耕作をやめ、農業法人に任せていました。
年々高くなる固定資産税と、耕作依頼の費用に負担を感じたI様は、この先どうすべきか悩んでいらっしゃいました。他社の営業マンがアパート経営の提案に来ていましたが、昔から借金は嫌いで、ずっと断っていらっしゃいました。
過去の経緯や、ご不安をお伺いして、ハートフルマンションからご提案した内容は、土地の一部売却をし、その収益を建物の建築費に充てるというものです。（売り活）
ご先祖様からの資産は目減りさせず、借入金を作らず、マンション事業を行うことができます。
さらに相続税の事も対策になるということでご契約いただきました。
このまま、固定資産税ばかり払っているようでは、いずれ売却も仕方がないかな……先祖の残してくれた大切な資産だが……と悩んでいました。
ハートフルマンションからの提案は今まで聞いたことのない至れり尽くせりの内容で驚かされました。
| 事例04 | 遠方の土地を所有 |
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大阪に生活基盤があるF様。岐阜県関市の土地を相続されました。
遠方のため、草刈りなどの土地管理をご親戚にお願いしていらっしゃいました。
「このまま何も生まない土地で、固定資産税だけ払うのも……」と気になっていたF様。
岐阜県関市の仲介業者に相談したところ、「岐阜で賃貸マンションを建てるならハートフルマンション」と紹介され、弊社にご連絡をいただきました。
賃貸マンションなら、たとえ古くなって家賃が下がったとしても0円になる事はない、と思い、決めました。
管理運営までお願いできるので、遠くにいても安心しています。
| 事例05 | 法人の新規事業として |
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花の生産農家を営んでいるB様。数多くの温室を所有しています。市場に卸すだけでなく、直接販売も行っており、地域から親しまれている存在です。
しかし、昨今の原油高騰による影響で、温室の維持費は計り知れない額に。
さらに輸入植物との価格競争にさらされ、売上が伸び悩んでいました。
また、所有地が区画整理の対象地域になり、立地環境が良くなるにつれ、毎年の固定資産税も増加し続けていました。
そこで、新規事業として、マンション事業を検討されたB様。
所有地は駅まで徒歩圏内、区画整理地で将来性のある好立地である上、人口、世帯数も毎年大きく伸びている地域でした。
既に大手建設会社6社と話をすすめられている中、7社目にハートフルマンションを加えて頂き、ご提案させていただきました。
他との一番の違いは、新人営業マンと会社の誠実さでした。
競争他社を批判する営業や、契約ありきの建設会社とは違い、我が社の悩みを誰よりも親身に聴いてくれました。 それどころかマンション建築に関係もない解決策まで提案してくれました。
知らない会社でしたが、長くお付き合いできそうだと、後継者である娘夫婦と意見が一致し、ハートフルマンションと契約しました。
今では、合計3棟をハートフルマンションで建築し、会社の一事業として、稼ぎ頭となっています。
長いおつきあいが出来ているので、あの時の決断は正しかったと思います。
| 事例06 | 私設年金として |
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当時、定年退職まであと6年のご年齢だったH様。
一番下のお子さんはまだ高校生でした。なんとか好きな大学に行かせてあげたいと思っていらしたものの、再就職し、年老いた身体で朝から晩まで働かなくてはならないことを心配されていました。
また、H様のご資産は20年前にやっとの思いで購入したマイホームのみ。
その住宅ローンもまだ返済途中でした。
そんなとき、自宅を建てたばかりの職場の後輩が、億単位の借金をし、土地を購入して賃貸マンション経営をしていると耳にされます。
後輩の年齢が若いから借金できるのか、マンション経営が気になられたH様。
弊社にご相談頂き、土地を購入してマンションを建て、その収益を“私設年金”代わりとされることにしました。
たくさんの候補地を提示してもらった上で、自宅に近い土地を選んで購入しました。
一度は『市場診断報告書』の説明を断りましたが、“誰にでも必ず説明するものですから”ということで、報告書をみせてくれ、私の知らなかった地域の良いところ、注意点を教えてもらいました。
“土地購入は価格に惑わされず慎重に市場を調べること。少しでも気になるなら別の土地を探すだけです”とまで言ってくれました。
建築の営業マンだから、当然聞こえの良いことばかりを言うのだろうと警戒していましたがこの営業マンなら信用してもいい、そう思い決断しました。
あと1年で定年退職を迎えます。子どもの進学費用も貯まり、退職後の生活も楽しみです。
| 事例07 | 駐車場からの事業転換 |
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大手企業に駐車場として土地を貸していたS様。
一見安定した土地活用に思えます。
しかし、S様にも悩みがありました。
だんだん衰退する大手企業の実績。いつか解約されてしまうのではないか、という不安。
また、相続が発生した場合、駐車場のままでは評価額が高く、相続税の支払いについても心配されていました。
そんな中、ハートフルマンションに出会い、駐車場からの事業転換を検討されたS様。
駐車場と比べて、事業性が高く安定していること。さらに将来の相続時も安心できる事業内容にご納得いただき、ご契約いただきました。
事業性が高くなったことで、今まで以上に趣味を楽しむことができるようになりました。
楽しい老後が過ごせそうです。
| 事例08 | 木造アパートからの建て替え |
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築30年になる木造アパートを所有されていたK様。
建物が老朽化し、一部傾いてきたため建て替えを検討されていました。
偶然その時期にアパートの隣地が売りに出されたのを知り購入。敷地を広くされていました。
また、ご自身が建築のお仕事をされていたことから、これまではアパートの管理もされていましたが、お子様は別の仕事をされているため、永く建物の管理運営までを任せられる会社を探されていました。
地元優良企業での建築を希望されていたK様。インターネットで検索され、弊社をお知りになり、お問い合わせいただきました。
約100坪の敷地にうまく配置した建築計画であったこと、またハートリースシステムの収支計画にもご満足いただき、ご契約いただきました。
他社の木造アパートへの建て替えも検討していましたが、鉄筋コンクリート造の特性や将来性についての話を伺い、お願いしました。
ハートフルマンションは管理体制も整っているので、自分で管理していたころより住んでいる人も快適かと思います。
| 事例09 | 法人化による所得分散 |
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若くして土地を受け継がれた30代のH様。会社に勤務しながら、土地の管理をしていくことと、ご自身の給与から土地の固定資産税等を支払うことが大きな負担となり、弊社でマンションを2棟建築いただきました。
どちらもハートリースシスムを利用され、安定した事業運営をされていましたが、会社員としての給与所得と、マンション事業での不動産所得を合算すると、所得税や住民税などが高額になっていました。
そこで、新たに会社法人を設立し、3棟目のマンションを法人名義で建てることにしました。H様は法人株主に、H様のご家族を法人役員とし、マンション事業の収入を役員報酬としてH様のご家族にお支払いすることで、所得を分散する仕組みをつくりました。
将来的には既存の2棟も法人に売却する方法で法人名義とし、H様ご家族皆様でマンション事業に取り組んで頂く計画をしています。
| 事例10 | 納税猶予解除・小作権解除のお手伝い |
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土地には所有権の他、様々な権利等が付いている場合があり、その権利を解除しないと土地活用が出来ないケースがあります。
A・Bの2区画土地を所有されていたI様。
区画整理により土地の価値が上がり、年間およそ200万円の固定資産税の納税が予測されていました。そのため、なんとかこの土地を生かして、節税しながら収益を得たいと思っていらっしゃいました。
ところが、土地Aには納税猶予が、土地Bには小作権がついており、思うような活用が出来ずにいました。
弊社にご相談頂き、司法書士の先生、税理士の先生、金融機関の協力のもと、土地Aは納税猶予の２割限定解除を適用し、約240坪にマンションを建設しました。
土地Bの小作権は権利算定を行い、お話合いを通じて小作権解除の了承を得ることができました。